Wet middenhuur én tijdelijke huurcontracten
De Jonge wil midden huurwet per 1 juli 2024 laten ingaan
De Jonge wil naast de sociale huurwoningen ook huurwoningen in het middensegment reguleren, waardoor een bovengrens voor de huren gaat gelden. Woningbeleggers en projectontwikkelaars hadden veel kritiek, die er onder andere op neerkwam dat lagere huren het onaantrekkelijk maken om te investeren in nieuwe woningen. Een van de concessies van De Jonge bestaat eruit dat ontwikkelaars die de komende twee jaar bouwen, de komende tien jaar 10 procent meer huur mogen vragen dan de maximumprijs. Dit was eerder 5 procent.
Minister Hugo de Jonge zet in zijn aangepaste wetsvoorstel voor de regulering van de middenhuur opnieuw stappen terug door hogere huurprijzen toe te laten dan in zijn eerdere voorstel, zegt huurdersvereniging Woonbond. Wel is het, volgens de belangenvereniging voor huurders, goed dat er voor een deel van de vrije huursector eindelijk wat gebeurt tegen torenhoge huurprijzen.
De Jonge wil ook het puntenstelsel voor woningen veranderen waarop de huurprijs deels wordt gebaseerd. Nu kan een huis onbedoeld veel punten verliezen als een verhuurder het pand verbetert door het bijvoorbeeld te verduurzamen. Vanaf 187 punten tellen die punten veel minder zwaarder mee voor de waarde van de woning. Daardoor kan het totale aantal punten flink terugvallen en mogen verhuurders minder huur vragen. De Jonge wil die terugval tegengaan. Verhuurders mogen dan na verduurzaming nog steeds de maximale huur blijven vragen.
Toch steun in Eerste Kamer voor wet tegen tijdelijke huurcontracten
Een initiatiefwet van PvdA en ChristenUnie om tijdelijke huurcontracten zo veel mogelijk tegen te gaan, is ook aangenomen in de Eerste Kamer. Daarmee worden vaste huurcontracten voor onbepaalde tijd weer de norm, om de rechten van huurders beter te beschermen. Wel blijven er uitzonderingen mogelijk.
Het bleef lang onzeker of er wel voldoende senatoren voor de wet van de Tweede Kamerleden Nijboer (PvdA) en Grinwis (CU) zouden stemmen. De BBB trok onlangs plotseling de steun voor het voorstel in. Volgens die partij moeten verhuurders en huurders vooral onderling afspraken maken over de lengte van een contract. Ook het CDA twijfelde, maar stemde vandaag toch voor. Dat gebeurde nadat de hele Eerste Kamer een motie van het CDA had gesteund om de mogelijkheden voor verhuur van kamers door een hospita te verruimen. De christendemocraten waren bang dat de afschaffing van de tijdelijke huurcontracten een belemmering zou gaan vormen voor hospitaverhuur.
Met de steun van het CDA haalde het wetsvoorstel het: 44 van de 75 senatoren stemden voor. BBB, VVD, JA21 en FvD stemden tegen. Zij vrezen dat door de wet nog minder particulieren hun woningen willen gaan verhuren.
De betere huurbescherming gaat gelden voor nieuwe huurcontracten. Bestaande tijdelijke contracten mogen blijven bestaan.
Er komen ook uitzonderingen. Zo mogen verhuurders de huur opzeggen als ze naaste familie in de woning willen laten wonen of als ze er na een verblijf in het buitenland zelf weer willen gaan wonen. Ook tijdelijke verhuur aan studenten blijft mogelijk.
ARCHIEF
Oktober 2023
De startersmarkt: meer kansen op de woningmarkt
Overdrachtsbelasting is de belasting die alle woningkopers in Nederland moeten betalen bij de aankoop van een huis.
De overdrachtsbelastingvrijstelling is een regeling die starters ondersteunt bij het kopen van hun woning. Tot nu toe was de vrijstelling van toepassing op woningen met een waarde tot € 440.000, maar vanaf 2024 wordt deze grens verhoogd naar € 510.000. Dit betekent dat je als starter geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen bij de aankoop van een woning onder dit bedrag.
Ben je jonger dan 35 jaar op de leverdatum van de woning in 2024? Is de koopsom lager dan 510.000,-? Ga je zelf in de woning wonen en is dit de eerste keer dat je de vrijstelling gebruikt? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen!
Koop je een huis voor € 500.000, dan bespaar je dus direct € 10.000 aan extra kosten. Als je van plan bent om dit najaar een huis te kopen in deze prijsklasse, kan het voordelig zijn om de overdracht uit te stellen tot 2024.
Als koper moet je een verklaring invullen voor de Belastingdienst om aanspraak te maken voor de vrijstelling. De notaris heeft hierin een controlerende rol en voegt de ondertekende verklaring(en) aan de akte van levering. De taxatiewaarde in het gevalideerde taxatierapport mag niet hoger liggen dan de woningwaardegrens. Is dit wel het geval? Dan betaal je over de volledige koopsom 2% overdrachtsbelasting.
In 2023 is het aantal koopstarters op de woningmarkt gegroeid, inmiddels is 45% van de kopers een starter. Meer woningzoekers kopen hun eerste woning. Dit is een opvallende toename, aangezien het totale aantal woningverkopen juist lager uitviel dan in 2022. Dit is een welkome ontwikkeling, nadat deze groep de afgelopen jaren knel zat op de oververhitte krappe woningmarkt. Dit blijkt uit een analyse van NVM en datadochter brainbay.
We zien dat de financiële positie van koopstarters over het algemeen is verbeterd in 2023, ondanks de gestegen hypotheekrente. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de ruimere leennormen, de sterke inkomensstijging en de gedaalde woningprijzen. Een starter betaalde op de piek in de koopwoningmarkt in 2022 gemiddeld 369.000 euro. Op het laagste punt in de markt in het eerste kwartaal van 2023 betaalde die starter 329.000 euro voor een woning.
Voor nu is het belangrijk dat de starter goed let op de leverdatum van je nieuwe woning, en deze in 2024 plaatsvindt.
Voorkom (financiële) tegenvallers en laat je adviseren en begeleiden door onze gespecialiseerde aankoopmakelaars. Wij staan voor jou klaar en zijn jou graag van dienst. Altijd op basis van “no cure no pay”.
20 juli 2023
In Amsterdam bezit de Gemeente nog altijd zo’n 80% van de grond. Grote kans dus dat je met erfpacht te maken hebt (of krijgt), als je een koopwoning in Amsterdam bezit (of zoekt). Woningeigenaren die op erfpacht wonen (erfpachters) kunnen uiterlijk t/m 31 juli 2013 onder voorwaarden gebruikmaken van de spijtoptantenregeling voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Daarna kan je geen gebruik meer maken van deze gunstige overstapregeling. Wel kan je na 31 juli 2023 overstappen naar eeuwigdurend erfpacht onder de reguliere voorwaarden.
Let op!
Ongeacht of je (op de korte termijn) wel of geen verhuisplannen hebt dan is het aanvragen van een aanbieding om de erfpacht onder gunstige voorwaarden af te kopen sowieso belangrijk! De aanbieding is immers overdraagbaar op een nieuwe eigenaar zodat jouw woning om die reden courtanter is en (veel) meer opbrengt.
Spijtoptantenregeling
De spijtoptantenregeling is opgesteld voor erfpachters die niet op tijd gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Dat kon vóór 8 januari 2020 tegen gunstige financiële voorwaarden. Erfpachters die dat om welke reden ook niet gelukt is krijgen nu alsnog een mogelijkheid om een aanvraag te doen tegen diezelfde gunstige voorwaarden.
Regels
Hier moet je aan voldoen om in aanmerking te komen voor een aanvraag onder de spijtoptantenregeling:
– jij was ook vóór 8 januari 2020 eigenaar van het betreffende erfpachtrecht;
– het erfpachtrecht had ook vóór 8 januari 2020 de bestemming ‘uitsluitend wonen’ (en daaraan dienende aanhorigheden, bijvoorbeeld de bijbehorende parkeerplaats of berging). Er zit dus geen commerciële bestemming zoals een bedrijfsruimte, winkel of kantoor in het erfpachtrecht;
– jij hebt geen betalingsachterstand met betrekking tot de canon;
– jij voldoet aan alle verplichtingen uit de algemene- en bijzondere bepalingen die op het voortdurende erfpachtrecht van toepassing zijn.
Erfpachters die aan deze vereisten voldoen kunnen uiterlijk t/m 31 juli 2023 een aanvraag doen voor overstap onder de spijtoptantenregeling.
Financiële voorwaarden
Als je overstapt onder de spijtoptantenregeling maak je gebruik van dezelfde voorwaarden die golden bij een overstap vóór 8 januari 2020. Deze voorwaarden hebben invloed op de berekening van de canon of afkoopsom bij eeuwigdurend erfpacht.
Dit zijn de voorwaarden die gelden voor de spijtoptantenregeling:
– De laagste WOZ-waarde uit 2015 (peildatum 1 januari 2014) of 2016 (peildatum 1 januari 2015);
– Het canonpercentage van 2,39%;
– De buurtstraatquote (BSQ) van 2017;
– Een overstappremie van 35%.
Plannen om te verhuizen
Denk je erover om jouw woning (op termijn) te verkopen of te verhuren? Of ben je juist op zoek naar jouw droomhuis? Wij komen graag met je in contact en kunnen vrijblijvend en kosteloos adviseren.
Heb je naar aanleiding van deze mail nog vragen? Neem gerust contact met ons op.